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大富豪俱乐部三楼包厢，马宝祥正在和人打麻将，牌桌上有乾源会计师事务所赵主任，香港隆晟地产发展有限公司刘总，还有一个姓于的朋友。大富豪俱乐部是马宝祥的据点，他是大富豪俱乐部的会员，经常到这里玩。
物以类聚，人以群分，有钱人也有自己的圈子，身份不同，身价不同，圈子也不同。内地有泰山会、江南会、华夏同学会，香港有大D会，没有几百、上千亿身价进不去，西方国家的富人喜欢单打独斗，好像只有中国富豪喜欢结圈子。
“刘总，香港麻将打法和内地一样吗？”马宝祥问。
“差不多，我们也打13张牌，和法比内地多一些，什么和法都有。”刘总操一口香港普通话。
“是为了多赢钱吗？”
“不是，为了省时间，我们香港人忙，打个麻将也要赶紧和。”
“在香港，时间就是金钱，你们香港人比内地人勤劳。”赵主任说。
“我们是被逼的，香港生活压力大，房价高，物价高，不努力工作不行。”刘总说。
“我说香港餐厅服务员，一个个都面无表情，好像有一股怨气，不欢迎我们内地人似的。”赵主任说。
“不是，香港餐厅服务员都那样，高档餐厅能好一些。”刘总说。
“刘总，你是房地产开发商，你还觉得香港房价高啊？”于总说。
“确实高，我们是小公司，和那些大房地产公司没法比。”
“现在香港最大的房地产公司是李嘉诚的长江实业？”
“对，新鸿基地产、恒基地产、新世界地产也很厉害，不比长江实业差多少。”刘总说。
“他们都在内地开发房地产吧？”
“是，我不也打算到内地发展嘛！还请你们多帮忙，有钱大家一起赚。”
“听说公摊面积是香港房地产商发明的？”
“对，香港人对公摊面积意见也挺大。”
“三条。”马宝祥打出一张三条。
“和了，单吊三条。”于总和牌了。
“于总，你打得真好，就剩一张三条还让你和了。”马宝祥说。
“不是打得好，是手气好。”于总回答。
中国内地房地产和香港有着千丝万缕的联系，上世纪90年代，香港房地产公司大举北上，先是深圳、广州，然后是北京、上海，最后是二、三线城市。李嘉诚的长江实业在内地的资产一度超过总资产的50%，新世界地产、新鸿基地产、九龙仓、恒隆地产、佳兆业，等等，也不甘示弱。
香港房地产企业带来先进的产品设计理念、经营管理模式、小区园林设计和物业管理经验，对内地房地产的发展起到一定促进作用。同时，他们也带来了公摊面积概念和商品房预售机制，商品房预售机制在香港叫炒楼花。
公摊面积是中国房地产独有的，买一套100平米的房子，有30平米是公摊面积，实际使用面积只有70平米。
“刘总，你看好的中山广场那块地拿没拿下？”马宝祥问。
“没拿下，太贵了，起拍价就64亿元。”
“前一阵，庆东出了一个新地王，长江华成集团以82亿拍下金融中心一块地。”于总说。
“我知道，听说长江华成集团是一家很有实力的内地房地产公司。”刘总说。
“是啊，老板叫杜明翰，庆东市工商联副主席，庆东房地产界数他最火了。”于总接着说。
“这几年，长江华成集团异军突起，听说路子挺野，背景也很强大。”赵主任说。
“这个杜明翰，调子高得很，眼眶子朝天，目中无人，我早就看他不顺眼了！”马宝祥说。
“宝祥，我听说长江华成集团在市中心有两块地，是国企搬迁腾出来的地，几经转手，不知道是手续问题，还是捂在手里等着升值，一直没有入账。”赵主任说。
“什么意思？”
“这两块地，最终使用权还不确定。”
“那好啊！咱们把这两块地抢过来，交给刘总开发，刘总不是正愁没有地吗？”马宝祥拍着光脑门说。
“地确实是好地，位于市中心老城区，能拿到固然好，就是杜明翰不是一般人，我们不见得争得过他。”赵主任说。
“在庆东，除了王家奇，我谁也不怕，我倒是想会会杜明翰。”马宝祥说。
“对了，宝祥，你和王家奇一起干的保险公司怎么样了？”赵主任问。
“快了，手续办得差不多了，年底前能开业。”
“进度这么快，能和王家奇合作也挺好，王家奇对你怎么样？”
“挺好啊，王家奇挺看重我，对我挺好的。”
“这就好，我听说王家奇这个人不好相处，你还是多加点小心。”
“没事儿，我又不是三岁小孩子。”
“宝祥，你真想抢杜明翰的地？”于总说。
“怎么叫抢？那两块地不是产权不明吗？我和他竞争，能拿到当然好，拿不到，咱们也没啥损失。”
“刘总，你的意见呐？”赵主任问刘总。
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', '>')('“我没意见，本来就是大家一起干嘛，能拿到地当然好了。”刘总说。
“于总，你是这里一等一的高手，打麻将净你和了，你得给我们出出主意。”赵主任说。
“我认为宝祥说的对，商场如战场，如果能扳倒杜明翰，我们就能在庆东扬名立腕。”于总说。
“好吧，那我们就仔细谋划谋划，看看有没有机会拿到那两块地。”赵主任说。
“行，麻将就打到这儿，人是铁，饭是钢，我们还是先吃饭吧。”马宝祥说。
有人的地方就会有斗争，市场就那么大，你占了，别人就没有了。杜总这两年干得风生水起，敢于冒险是一方面，也确有一些非常手段。
木秀于林，风必摧之；堆出于岸，流必湍之，你发展得这么快，自然有人嫉妒你，有人给你下绊子，何况杜总还那么高调。
房地产企业年底要比平时忙，长江华成集团总部大楼里人员进进出出，十分忙碌。这是一座现代化办公大楼，门前立着三支旗杆，中间是国旗，两边是公司旗和公司LOGO旗，楼门口放着两只高大的青铜狮子，两只狮子威风凛凛，一只张着嘴，一只闭着嘴。
大楼四面是玻璃幕墙，墙上有菱形网格状槽钢，地下3层，地上32层，层高5米，总建筑面积平方米，大楼顶部呈圆弧形，楼顶上有长江华成集团几个大字，夜晚熠熠生辉。即使这样，杜总还嫌楼小，不够气派，想建一个新的公司总部大楼。
“现在是四季度，我看10月份公司财报，集团总销售额520亿，和我们年初定下的800亿目标还有不小差距。”总裁会议室里，杜总正在给高管们开会。
“董事长，有传闻说明年要开始宏观调控，我们是不是调整一下年度销售目标？”总经理说。
“宏观调控2、3年来一次，没有什么可怕的，我们是上市公司，上市公司业绩很重要，房企百强的排位今年要进入前30名。”
“前30名，这个目标是不是定的有点高？”
“不高，一点也不高，你们就是太保守了，时间不等人，要大干快上，胆子再大一点，步子再快一点。”
“董事长，我们现在的负债率有点高，现金流也有些紧张。”财务总监试探着说。
“负债率是多少？”
“净资产负债率是90%，有120亿银行贷款年底到期，还有30亿供应商承兑汇票要兑付。”
“剔除预收账款，负债率是多少？”
“剔除预收账款，负债率是69%。”
“我们的毛利率是多少？”
“毛利率是35%。”
“这么高的毛利率，我们还怕啥？当然，维持高杠杆运营的关键是高周转，我考虑年底打折促销，快速回笼资金，一方面冲一冲业绩，一方面还一还银行贷款，供应商的钱该结就结一结。”
“董事长，我们所有项目都打折促销吗？”
“不，先从二、三线城市开始，折扣力度可以大一些，尤其是那些尾盘项目，要迅速清盘走人。”
“董事长，一线城市打不打折？”一名高管问。
“一线城市我还没考虑好，你们是什么意见？”
“一线城市不打折卖得也挺好，下半年，一线城市行情不错，我们涨了几次价，仍然供不应求，出现很多日光盘，开盘一天就卖完了。”财务总监说。
“老百姓买涨不买跌，房价只要每年涨10%，我们的高杠杆战略就有保障。”另一名高管说。
“那好吧，一线城市不打折，二、三线城市打折，赶在年底其他房地产企业打折之前，我们先行打折，要加大宣传力度，提高我们华成集团的品牌知名度。这件事就这么定了，各部门、各地分公司要抓紧时间落实。”杜总说。
“是，董事长。”
杜总是长江华成集团董事长兼CEO，董事长兼CEO，决策权与执行权高度统一，老板的话既是方针策略也是行政命令，杜总的想法会得到不折不扣的落实。
凡事都有利弊，企业深深打上个人烙印，这种情况一般发生在创始人年富力强的时候，如果创始人发生什么特殊情况，对企业的影响也不小。
香港房地产企业和内地不同，创始人大多年事已高，权利陆续移交给下一代或者第三代，李嘉诚把长和系及旗下22家上市公司交给大儿子李泽钜，郑裕彤的新世界发展交给孙子郑志刚。
创始人往往胆略过人，富于冒险精神，第二代或者第三代往往重视守成、不太敢冒险，这也是近些年内地房地产企业狂飙突进、迅速发展的原因。
霍英东、李嘉诚、郑裕彤等老一辈香港富豪，无一不是胆大心细、善于抓机会的人，他们先后抓住了香港和内地发展的两次机遇，用几十年时间，建立起庞大商业帝国。一些欧美国家家族企业，几代人用了一、两百年时间，才建成商业帝国。
“杜总，听说你又要出差了，我赶紧过来见你。”这一天，宇文辉来到杜总办公室。
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', '>')('“坐，阿辉，雨琪说你想见我，不知道有什么事？”
“没什么事，好久没到杜总这里来了，快年底了，到杜总这里坐一坐！”
“你是大忙人啊！到我这里来不容易，喝点咖啡吧？”杜总给宇文辉倒了一杯咖啡。
“什么大忙人，和杜总相比，我就是个闲人。”
“唉，房地产老板就是劳累的命，我真羡慕你呀！”
“杜总这两年干得风生水起，庆东谁不知道你杜总的大名？”
“不能这么说，徒有虚名罢了，你不知道我有多难。”
“杜总就是谦虚。”
“对了，我听雨琪说，你帮她买什么美元债券，50%收益率，半年挣了几十万美元，谢谢你了！”
“谢什么，那都是小Cake，不值一提。快到年底了，很多房地产公司资金紧张，杜总，你缺不缺钱？缺钱我有办法。”
“我缺钱，阿辉，你有什么办法？”
“是这样，杜总，这两年内地房地产融资收紧，你想不想在海外发债？”
“海外发债？”
“对，我能帮你在海外发行美元优先票据，发行对象为专业投资者，找美银美林、瑞银、汇丰、花旗集团作发售联席牵头经办人兼联席账簿管理人，先发行2亿美元优先票据，年息5%，两年后到期。”
“2亿美元太少了吧？”
“你想发行多少？”
“怎么也得5亿美元吧？”
“行，发行5亿美元优先票据。”
“5%利率能不能再低点？”
“5%已经够低的了，不能再低了。”
“我用什么作担保？”
“用银行提供的以美元计价、单笔不可撤销的备用信用证担保就行。”
“阿辉，你帮我发债，你自己有什么好处？”
“我想要1%佣金。”
“1%太高了吧？”
“发行优先票据要遵守美国证券法项下35条规定，还要参照其他适用法律，程序很复杂，不是一件容易的事。”
“好吧，我给你1%佣金，钱要尽快到账。”
“杜总，新一轮房地产整合期即将来临，市场结构可能会发生改变，房地产企业就比谁资金实力强，比谁有钱，有了钱，你可以并购中小房地产企业，短时间内把公司做大做强。”
“阿辉，没想到你对房地产业还挺了解的。”
“我是搞投资的，没事儿就研究这个。”
挣穷人的钱容易，还是挣富人的钱容易？当然是挣富人的钱容易，1%的佣金就是500万美元，宇文辉的钱挣得挺容易。
华尔街有很多宇文辉这样的人，他们就是金融市场上的推销员或者中介。华尔街投资公司是靠抽成挣钱的，他们关心的不是客户赚没赚到钱，而是客户有没有交易。
宇文辉这样的还算好的，以索罗斯为代表的大型对冲基金，那才是吃人不吐骨头，当然了，宇文辉无法和索罗斯相比，一百个宇文辉也比不上一个索罗斯。
华尔街是纽约证券交易所所在地，纳斯达克证券交易所总部也位于华尔街。金融在现实世界，可以说无所不能，如果说金融是经济的血液，那资本就是血液中的造血干细胞。
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